奧運會后到2010年7月，盡管鳥巢的各項收入接近5億元，但奧林匹克商業(yè)區(qū)預(yù)留的20多萬平方米的商圈規(guī)劃，其實才剛剛起步。
隨著IBM三個字母開始浮現(xiàn)在盤古大觀的“龍頭”側(cè)立面，這座堪稱國內(nèi)最豪華寫字樓之一的建筑，終于在北京奧運會后兩周年之際迎來了自己的第一個大客戶。
消息稱，IBM的租約于2009年12月31日正式簽訂，簽約面積2.3萬余平方米，共7層。
“這確實是標(biāo)志性的一單。”第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部助理董事溫書閱說，“不過，雖然我們的預(yù)租率高達38%，但鳥巢周邊奧運商圈的形成遠非一日之功，沒有5~10年，很難。”
對此，來自中信聯(lián)合體的知情人士表示贊同。該人士透露，北京奧運會后到2010年7月，盡管鳥巢的各項收入接近5億元，但奧林匹克商業(yè)區(qū)預(yù)留的20多萬平方米的商圈規(guī)劃，其實才剛剛起步。
市場讓位于市長
第一太平戴維斯全權(quán)代理盤古大觀寫字樓的租賃和物業(yè)管理。按溫書閱的說法，IBM第一次展開對盤古大觀寫字樓的接觸始于2009年七八月份。
“每天16萬元租金的傳言并不準(zhǔn)確，可以肯定的是，IBM簽約時，盤古大觀寫字樓的驗收尚未完成，對方能夠選擇共擔(dān)風(fēng)險，又是第一個大客戶，租金確實很優(yōu)惠。”溫書閱告訴《中國經(jīng)營報》記者。
“在IBM入駐盤古大觀的過程中，奧運村管委會發(fā)揮了巨大說服作用。而且盤古大觀的營銷手法，也給略顯迷茫的奧運村管委會運營帶來了啟示。”溫書閱說，包括鳥巢、水立方在內(nèi)的奧林匹克區(qū)商業(yè)開發(fā)，不可能完全依靠游客和流動人口，盤古大觀及周圍奧運商圈的逐步成熟，能夠為奧林匹克商業(yè)區(qū)的運營開發(fā)提供幫助。
前述中信聯(lián)合體知情人士進一步確認稱，盤古大觀位于海淀區(qū)和朝陽區(qū)交界，IBM原先租住的盈科大廈到期后，朝陽區(qū)很難舍得IBM搬離朝陽，而IBM入駐盤古大觀，可謂一舉多得：既為朝陽區(qū)保證了稅收，又能帶動奧運村商圈的形成，平衡區(qū)域發(fā)展，同時，IBM也能獲得更好的形象宣傳、各種看不見的優(yōu)惠扶持政策及租金優(yōu)惠。
作為特大型央企，中信聯(lián)合體曾是鳥巢的建造商兼商業(yè)運營所有者。但考慮到鳥巢未來商業(yè)運營的充分不可測性，中信聯(lián)合體在2009年國慶前夕與北京市國資委下屬的國資運營公司簽訂協(xié)議，將鳥巢運營權(quán)歸還北京市，只是按比例享受未來的運營收益。
“這么做，可以說是將市場讓位于市長，但實際上，中信并不吃虧。”該人士分析認為，鳥巢目前每年的運維費用高達7000萬元，加上建造成本約30億元的年折舊費用，即便按30年折舊，每年的投入都需要1.7億元以上?？紤]到鳥巢未來的游客肯定呈下降趨勢，成本折舊費用卻不斷上升，政府愿意接管鳥巢等奧運設(shè)施的商業(yè)運營，其實是企業(yè)很好的退出機會。況且，中信因為承建鳥巢，已經(jīng)獲得了很多國際訂單及國內(nèi)的各項優(yōu)惠。
“奧運村”交通瓶頸
即便IBM要到9月初才能完成全部入駐，但每天早上上班時間，由安慧橋自東向西到盤古大觀的路已經(jīng)擁堵不堪。
由于鳥巢、水立方、奧運村、奧林匹克公園區(qū)有特別的象征意義，安保一度是其商業(yè)運營的關(guān)鍵難題。過于嚴(yán)格的安保勢必影響客流和人氣，現(xiàn)在，在考慮到后奧運的商業(yè)運營之后，奧運村管委會已經(jīng)決定開放奧運村地下隧道，這也能為盤古大觀等周邊高端商業(yè)物業(yè)增加約1000個停車位。
但是看起來，1000個停車位的增加遠遠不夠。
“盤古大觀在設(shè)計之初就有完整的營銷思路。其酒店早就開始營業(yè)，獨立的盤古公寓單獨出售，寫字樓租賃成為運營關(guān)鍵。寫字樓出租得好，能夠直接帶來客流和消費能力，盤古龍廊等商業(yè)店鋪的招商才能迎來更多高端商家，酒店也才能有更充足客源。”溫書閱說，從定位的角度看，盤古大觀周邊的奧運商圈其主要競爭對手是成熟的CBD三期和燕莎商圈。CBD三期公司集聚優(yōu)勢明顯，而燕莎商圈有十多座五星級酒店，氛圍成熟。奧運村商圈和盤古大觀、鳥巢、水立方等從新地標(biāo)到新商業(yè)地標(biāo)，總要有個5~10年的規(guī)劃成熟期。
奧運會后到2010年7月，盡管鳥巢的各項收入接近5億元，但奧林匹克商業(yè)區(qū)預(yù)留的20多萬平方米的商圈規(guī)劃，其實才剛剛起步。
“奧運商圈還屬于開創(chuàng)期。”前述知情人士稱，在2009年完成了中信聯(lián)合體鳥巢運營權(quán)到政府主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變后，2010年四五月，北京市奧運促進會明確了鳥巢地下2萬多平方米商業(yè)運營規(guī)劃的修訂，原先既定的商業(yè)和地下酒店等商業(yè)開發(fā)讓位于奧林匹克博物館的入駐，工程量不小。
此外，包括中國美術(shù)館、科技館、國學(xué)館等紛紛宣布了在奧運村區(qū)的入駐計劃，這些都需要時間。
“而當(dāng)上述問題都解決之后，交通瓶頸或許成為制約該商圈發(fā)展的最大瓶頸。”中信聯(lián)合體人士分析說。
北京奧運場館后奧運商業(yè)開發(fā)一覽
鳥巢 雖然未能出讓冠名權(quán)，地下2萬多平方米的原有商業(yè)開發(fā)計劃也被國家奧林匹克博物館入駐計劃所代替，但因為收取50元/人·次的參觀門票、偶爾承辦重大活動，北京奧運會后截至2010年7月底，鳥巢實現(xiàn)收入5億元。
水立方 可能是目前商業(yè)改造和賽后運營最成功的奧運場館。因為場館建設(shè)資金來自于華僑捐獻資金，建設(shè)之前，就預(yù)留了賽后的改建計劃，現(xiàn)在其水上游樂中心的定位相當(dāng)明確得力。
五棵松 因為涉及產(chǎn)權(quán)糾紛等問題，五棵松的賽后運營一直不佳。同盤古大觀位于鳥巢、水立方旁邊的運營思路類似，太平洋(12.48,-0.08,-0.64%)百貨等購物中心也處于五棵松體育館的北側(cè)。當(dāng)然，與盤古大觀成功吸引到了IBM相比，太平洋百貨等的招商并不順利，五棵松的賽后改建和開發(fā)計劃也仍存變數(shù)。
工體成熟的周邊環(huán)境，北京球迷和歌迷們的娛樂勝地，但工體要想超越奧運前的運營，最關(guān)鍵的因素其實并不在于自身——北京國安聯(lián)賽成績的好壞和各類演出水平的高低，直接決定其營運業(yè)績。
